Как исчислять НДС по обеспечительным платежам по переходящим договорам аренды?

27.02.2026

Многие организации, применявшие УСН без НДС, с 2026 года стали плательщиками этого налога. В связи с этим возникает множество вопросов по переходящим договорам, особенно в части обеспечительных платежей, полученных в 2025 году. Нужно ли начислять с них НДС? Как быть, если арендная плата за 2026 год уже была внесена авансом? Разберем ситуацию подробно.

Исходные данные

Параметр	Значение
Период получения обеспечительного платежа	2025 год
Статус арендодателя на момент получения	УСН без НДС (освобождение от НДС)
Период оказания услуг аренды	2026 год
Статус арендодателя на момент оказания услуг	УСН, плательщик НДС (ставка 5%, 7% или общая)

Вопрос

Нужно ли арендаторам по переходящим на 2026 год договорам произвести доплату НДС по обеспечительным платежам, которые были оплачены в 2025 году и будут засчитываться в счет арендной платы за 2026 год?

Краткий ответ

По суммам, полученным в 2025 году в счет арендной платы будущих периодов, НДС платить не нужно. В 2026 году при оказании услуг НДС исчисляется в общем порядке в момент оказания услуги (подписания акта).

Подробное обоснование

1. Момент определения налоговой базы по длящимся услугам

Датой оказания длящихся услуг (например, аренды) является последний день квартала (месяца), в котором они оказаны (письма Минфина России от 27.04.2024 № 03-07-09/40301, от 31.03.2021 № 03-07-14/23424).

Следовательно:

Услуги аренды за декабрь 2025 года считаются оказанными 31.12.2025;
В отношении этих услуг НДС не уплачивается, так как в 2025 году арендодатель не был плательщиком НДС.

2. Правовая природа обеспечительного платежа

Если обеспечительный платеж, полученный в 2025 году, в 2026 году засчитывается в счет оплаты арендной платы за 2026 год, то он фактически выполняет функцию аванса (предоплаты).

3. НДС с авансов, полученных до утраты права на освобождение

В 2025 году продавец на УСН был освобожден от уплаты НДС. При получении предоплаты (аванса) в этот период:

НДС с аванса не исчисляется и не уплачивается;
Налоговая база по НДС определяется только в периоде отгрузки (оказания услуг) (п. 1 ст. 167 НК РФ).

Вывод: по суммам, полученным в 2025 году в счет арендной платы будущих периодов, НДС платить не нужно. В 2026 году при оказании услуг НДС исчисляется в общем порядке (в момент оказания услуги, подписания акта) по выбранной арендодателем ставке.

Два возможных сценария в зависимости от соглашения сторон

Сценарий 1: Арендатор не согласен на увеличение цены

Если покупатель не согласился внести изменения в договор и доплатить продавцу сумму НДС, то при отгрузке в 2026 году необходимо исходить из того, что цена договора включает НДС.

Для расчета суммы НДС применяется расчетная ставка:

Ставка НДС, применяемая арендодателем	Расчетная ставка
Общая ставка (20% или 10%)	20/120 или 10/110
Пониженная ставка 5%	5/105
Пониженная ставка 7%	7/107

Сценарий 2: Арендатор согласен доплатить НДС

Если покупатель в 2026 году доплатит сумму НДС до момента оказания услуг, то:

С суммы доплаты НДС не исчисляется (при условии, что услуги будут оказаны в том же налоговом периоде);
В момент оказания услуги НДС исчисляется по выбранной ставке (5%, 7% или общей);
При отгрузке выставляется счет-фактура по соответствующей ставке.

Пример

Условия:

Арендодатель на УСН, освобожденный от НДС, в декабре 2025 года получил предоплату (обеспечительный платеж) в размере 100 руб. (без НДС);
С 2026 года арендодатель платит НДС по ставке 5%;
Услуга аренды оказана 31.01.2026.

Вариант А: Арендатор доплатил НДС

Стороны заключили дополнительное соглашение об увеличении цены на сумму НДС. Арендатор доплатил 5 руб. в 2026 году (до 31.01.2026).

Операция	НДС
Получение предоплаты в 2025 году	НДС не исчисляется
Доплата НДС в 2026 году до отгрузки	НДС с доплаты не исчисляется
Оказание услуги 31.01.2026	Исчисляется НДС по ставке 5% со всей стоимости услуги (100 руб. + 5 руб. = 105 руб.)
НДС к уплате	105 × 5/105 = 5 руб.

Вариант Б: Арендатор не доплатил НДС

Стороны не договорились об увеличении цены. Цена договора считается включающей НДС.

Операция	НДС
Получение предоплаты в 2025 году	НДС не исчисляется
Оказание услуги 31.01.2026	Применяется расчетная ставка 5/105 к полученной предоплате (100 руб.)
НДС к уплате	100 × 5/105 = 4,76 руб.

Важные нюансы

Обеспечительный платеж vs аванс. Если обеспечительный платеж не засчитывается в счет арендной платы, а подлежит возврату при определенных условиях, он не признается авансом и не влияет на НДС.
Дополнительное соглашение. Рекомендуется оформить с арендатором дополнительное соглашение, четко прописывающее порядок расчета по НДС в переходный период.
Счета-фактуры. При отгрузке в 2026 году необходимо выставить счет-фактуру (в электронной или бумажной форме) на стоимость услуг с НДС.
Книга продаж. Операции отражаются в книге продаж в периоде оказания услуг.

Ситуация	Порядок исчисления НДС
Обеспечительный платеж получен в 2025 году	НДС не исчисляется
Услуги оказаны в 2026 году, цена не увеличена	НДС исчисляется с суммы платежа по расчетной ставке
Услуги оказаны в 2026 году, произведена доплата НДС	НДС исчисляется с полной стоимости (включая доплату) по выбранной ставке
Доплата произведена до отгрузки	НДС с доплаты не исчисляется (если услуги в том же периоде)

Полученные до 2026 года обеспечительные платежи не облагаются НДС, но при оказании услуг в 2026 году налог необходимо исчислить. Порядок расчета зависит от того, договорились ли стороны об увеличении цены на сумму НДС.

ИТ Вектор — ваш надежный партнер в цифровизации бизнеса. Мы предлагаем полный спектр ИТ-услуг: от внедрения и сопровождения «1С», защиты данных и настройки Bitrix24 до разработки современных сайтов и реализации проектов по импортозамещению. Работаем, чтобы ваш бизнес работал как часы.

Заказать консультацию

Оставьте свои контакты и мы свяжемся с вами в ближайшее время

Все новости