Как исчислять НДС по обеспечительным платежам по переходящим договорам аренды?
Исходные данные
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Период получения обеспечительного платежа | 2025 год |
| Статус арендодателя на момент получения | УСН без НДС (освобождение от НДС) |
| Период оказания услуг аренды | 2026 год |
| Статус арендодателя на момент оказания услуг | УСН, плательщик НДС (ставка 5%, 7% или общая) |
Вопрос
Нужно ли арендаторам по переходящим на 2026 год договорам произвести доплату НДС по обеспечительным платежам, которые были оплачены в 2025 году и будут засчитываться в счет арендной платы за 2026 год?
Краткий ответ
По суммам, полученным в 2025 году в счет арендной платы будущих периодов, НДС платить не нужно. В 2026 году при оказании услуг НДС исчисляется в общем порядке в момент оказания услуги (подписания акта).
Подробное обоснование
1. Момент определения налоговой базы по длящимся услугам
Датой оказания длящихся услуг (например, аренды) является последний день квартала (месяца), в котором они оказаны (письма Минфина России от 27.04.2024 № 03-07-09/40301, от 31.03.2021 № 03-07-14/23424).
Следовательно:
- Услуги аренды за декабрь 2025 года считаются оказанными 31.12.2025;
- В отношении этих услуг НДС не уплачивается, так как в 2025 году арендодатель не был плательщиком НДС.
2. Правовая природа обеспечительного платежа
Если обеспечительный платеж, полученный в 2025 году, в 2026 году засчитывается в счет оплаты арендной платы за 2026 год, то он фактически выполняет функцию аванса (предоплаты).
3. НДС с авансов, полученных до утраты права на освобождение
В 2025 году продавец на УСН был освобожден от уплаты НДС. При получении предоплаты (аванса) в этот период:
- НДС с аванса не исчисляется и не уплачивается;
- Налоговая база по НДС определяется только в периоде отгрузки (оказания услуг) (п. 1 ст. 167 НК РФ).
Вывод: по суммам, полученным в 2025 году в счет арендной платы будущих периодов, НДС платить не нужно. В 2026 году при оказании услуг НДС исчисляется в общем порядке (в момент оказания услуги, подписания акта) по выбранной арендодателем ставке.
Два возможных сценария в зависимости от соглашения сторон
Сценарий 1: Арендатор не согласен на увеличение цены
Если покупатель не согласился внести изменения в договор и доплатить продавцу сумму НДС, то при отгрузке в 2026 году необходимо исходить из того, что цена договора включает НДС.
Для расчета суммы НДС применяется расчетная ставка:
| Ставка НДС, применяемая арендодателем | Расчетная ставка |
|---|---|
| Общая ставка (20% или 10%) | 20/120 или 10/110 |
| Пониженная ставка 5% | 5/105 |
| Пониженная ставка 7% | 7/107 |
Сценарий 2: Арендатор согласен доплатить НДС
Если покупатель в 2026 году доплатит сумму НДС до момента оказания услуг, то:
- С суммы доплаты НДС не исчисляется (при условии, что услуги будут оказаны в том же налоговом периоде);
- В момент оказания услуги НДС исчисляется по выбранной ставке (5%, 7% или общей);
- При отгрузке выставляется счет-фактура по соответствующей ставке.
Пример
Условия:
- Арендодатель на УСН, освобожденный от НДС, в декабре 2025 года получил предоплату (обеспечительный платеж) в размере 100 руб. (без НДС);
- С 2026 года арендодатель платит НДС по ставке 5%;
- Услуга аренды оказана 31.01.2026.
Вариант А: Арендатор доплатил НДС
Стороны заключили дополнительное соглашение об увеличении цены на сумму НДС. Арендатор доплатил 5 руб. в 2026 году (до 31.01.2026).
| Операция | НДС |
|---|---|
| Получение предоплаты в 2025 году | НДС не исчисляется |
| Доплата НДС в 2026 году до отгрузки | НДС с доплаты не исчисляется |
| Оказание услуги 31.01.2026 | Исчисляется НДС по ставке 5% со всей стоимости услуги (100 руб. + 5 руб. = 105 руб.) |
| НДС к уплате | 105 × 5/105 = 5 руб. |
Вариант Б: Арендатор не доплатил НДС
Стороны не договорились об увеличении цены. Цена договора считается включающей НДС.
| Операция | НДС |
|---|---|
| Получение предоплаты в 2025 году | НДС не исчисляется |
| Оказание услуги 31.01.2026 | Применяется расчетная ставка 5/105 к полученной предоплате (100 руб.) |
| НДС к уплате | 100 × 5/105 = 4,76 руб. |
Важные нюансы
- Обеспечительный платеж vs аванс. Если обеспечительный платеж не засчитывается в счет арендной платы, а подлежит возврату при определенных условиях, он не признается авансом и не влияет на НДС.
- Дополнительное соглашение. Рекомендуется оформить с арендатором дополнительное соглашение, четко прописывающее порядок расчета по НДС в переходный период.
- Счета-фактуры. При отгрузке в 2026 году необходимо выставить счет-фактуру (в электронной или бумажной форме) на стоимость услуг с НДС.
- Книга продаж. Операции отражаются в книге продаж в периоде оказания услуг.
| Ситуация | Порядок исчисления НДС |
|---|---|
| Обеспечительный платеж получен в 2025 году | НДС не исчисляется |
| Услуги оказаны в 2026 году, цена не увеличена | НДС исчисляется с суммы платежа по расчетной ставке |
| Услуги оказаны в 2026 году, произведена доплата НДС | НДС исчисляется с полной стоимости (включая доплату) по выбранной ставке |
| Доплата произведена до отгрузки | НДС с доплаты не исчисляется (если услуги в том же периоде) |
Полученные до 2026 года обеспечительные платежи не облагаются НДС, но при оказании услуг в 2026 году налог необходимо исчислить. Порядок расчета зависит от того, договорились ли стороны об увеличении цены на сумму НДС.
ИТ Вектор — ваш надежный партнер в цифровизации бизнеса. Мы предлагаем полный спектр ИТ-услуг: от внедрения и сопровождения «1С», защиты данных и настройки Bitrix24 до разработки современных сайтов и реализации проектов по импортозамещению. Работаем, чтобы ваш бизнес работал как часы.