Как проводятся взаиморасчеты при расторжении договора аренды с правом выкупа

Договор аренды с правом выкупа — это соглашение, по которому арендатор имеет право выкупить арендованное имущество по истечении срока аренды или до его истечения (п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса РФ).

Особенности такого договора:

• Стороны заранее определяют выкупную цену, которая может быть символической (например, 1 рубль) и не соответствовать рыночной стоимости имущества.
• В составе арендной платы арендатор уплачивает не только стоимость пользования имуществом (арендная плата), но и часть выкупной стоимости имущества (плата за выкуп).
• По окончании срока аренды (или при выполнении условий) право собственности на имущество переходит к арендатору.

Фабула дела

• Между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды оборудования с правом выкупа. Стороны согласовали, что арендатор уплачивает ежемесячный платеж, который включает в себя как плату за пользование, так и часть выкупной стоимости.
• Договор был досрочно расторгнут. Арендодатель вернул себе оборудование. Возник вопрос: как произвести взаиморасчеты?
• Арендатор заявил, что в составе уплаченных платежей была и выкупная стоимость, которая должна быть возвращена, поскольку имущество не перешло в его собственность.
• Арендодатель заявил, что арендатор должен оплатить фактическое пользование имуществом за весь период до расторжения договора.

Ключевые выводы суда

• Если срок аренды не предполагает полной амортизации объекта и снижения его реальной стоимости до нуля, следует считать, что в составе арендной платы арендатором вносится также и плата за получение арендуемого имущества в собственность.
• При досрочном расторжении договора арендодатель забирает объект, поэтому он должен возместить арендатору ту часть платежей, которая вносилась в качестве платы за выкуп.
• Если после расторжения договора арендатор продолжал пользоваться имуществом, с него можно взыскать не весь ежемесячный платеж по договору, а только ту часть, которая относится к арендной плате.
• Разделение предусмотренного договором платежа на арендную и выкупную части необходимо производить из рыночной стоимости объекта. Её следует разделить на срок аренды, определив величину ежемесячной платы за выкуп. Оставшаяся часть платежа, предусмотренного договором, является платой за аренду.

Суд разъяснил порядок расчета:

При досрочном расторжении договора:

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после расторжения:

• Арендодатель вправе взыскать арендную плату за фактическое пользование (без учёта выкупной части).
• Арендатор не обязан уплачивать выкупную часть после расторжения, поскольку имущество подлежит возврату арендодателю.

Арендатору

• При заключении договора — согласовать разделение ежемесячного платежа на арендную и выкупную части, отразив это в договоре.
• При досрочном расторжении — потребовать возврата уплаченных выкупных частей, если имущество не перешло в собственность.
• Если после расторжения договора имущество у арендатора отсутствует, арендатор не обязан платить арендную плату за период после расторжения.

Арендодателю

• При заключении договора — чётко определить:
  • выкупную цену;
  • порядок её уплаты (в составе ежемесячных платежей или отдельно);
  • размер ежемесячной выкупной части.
• При досрочном расторжении — рассчитать и взыскать с арендатора арендную плату за фактическое пользование имуществом (если он пользовался им после расторжения).
• Если арендатор не возвращает имущество — взыскать арендную плату (в размере арендной части) за весь период его удержания.