Может ли арендодатель на УСН увеличить арендную плату на сумму НДС: новые правила 2026 года

26.01.2026

С 1 января 2026 года для арендодателей на упрощенной системе налогообложения вступают в силу кардинальные изменения в части уплаты НДС. Введение налога напрямую ставит вопрос о том, можно ли переложить это финансовое бремя на арендатора. Детальный анализ свежих судебных решений дает однозначный ответ: да, можно, но только при соблюдении новых правил, установленных Конституционным Судом РФ.

Революция в судебной практике: отказ от старого подхода

До конца 2025 года позиция судов по вопросу изменения цены договора при появлении НДС была неоднозначна. С одной стороны, существовало общее правило: если продавец изначально неверно определил свои налоговые обязательства, он не вправе требовать увеличения согласованной цены . Налог в таком случае должен был быть удержан из уже установленной суммы по расчетной ставке .

С другой стороны, Верховный Суд РФ в 2024 году допустил исключение для ситуаций, когда обязанность по НДС возникает из-за изменений в законодательстве (например, отмены льготы), разрешив взыскивать налог с покупателя дополнительно .

Этот конфликт подходов был разрешен Постановлением Конституционного Суда РФ от 25.11.2025 № 41-П. Суд признал существующий пробел в законодательстве, который не позволяет справедливо распределить бремя непредвиденного налога в длящихся договорах .

Новый временный порядок от Конституционного Суда

До внесения соответствующих поправок в Налоговый кодекс КС РФ установил временный порядок действий, который уже применяется арбитражными судами . Ключевой принцип — справедливое распределение бремени с учетом возможности арендатора принять НДС к вычету.

Тип контрагента и условия	Возможность увеличения цены	Размер возможного увеличения
Юридические лица и ИП (B2B-отношения)	Да	Зависит от права арендатора на вычет НДС.
При наличии у арендатора права на вычет НДС		На полную сумму налога (100%).
При отсутствии у арендатора права на вычет НДС		Не более чем на половину суммы налога (50%).
Физические лица (не ИП)	Нет	Цена остается неизменной, увеличение не допускается.
Государственные и муниципальные контракты	Определяется специальным законодательством о контрактной системе.

Важнейшее уточнение

Вне зависимости от договоренностей с арендатором, обязанность уплатить НДС в бюджет в полном объеме всегда остается за арендодателем.

Как применяются новые правила: пример из судебной практики

Нормативы Конституционного Суда уже нашли прямое применение. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.12.2025 № Ф04-3311/2025 детализирует условия для пересмотра арендной платы:

Наличие имущественных потерь у арендодателя. Увеличение цены возможно, только если исполнение договора по старой цене приведет к убыткам из-за новой налоговой нагрузки.
Применение правила «50/50».
- Если арендатор не может принять НДС к вычету (например, применяет УСН «доходы» или является банком), арендная плата может быть увеличена только на 50% от суммы начисленного налога.
- Если арендатор имеет право на вычет (работает на ОСНО или УСН с НДС), к цене может быть добавлена полная сумма НДС (100%).

Что делать арендодателю на УСН в 2026 году: пошаговая инструкция

Определите ваш налоговый статус. С 2026 года лимит дохода для освобождения от НДС снижен до 20 млн рублей по итогам предыдущего года . Если ваш доход за 2025 год превысил эту сумму, с 01.01.2026 вы становитесь плательщиком НДС .
Оцените возможность увеличения цены. Проанализируйте, ведет ли уплата НДС к вашим прямым потерям. Уточните у арендатора его налоговый режим и возможность принятия НДС к вычету.
Вступите в переговоры с арендатором. Приоритет имеет соглашение сторон. Направьте арендатору проект дополнительного соглашения с обоснованием, ссылаясь на позицию КС РФ и предлагая справедливый, основанный на правилах «100%» или «50%», вариант изменения цены .
Измените условия договора. В случае согласия подпишите дополнительное соглашение, где четко пропишите новую цену аренды с учетом НДС.
Будьте готовы к защите своих прав. Если арендатор отказывается от переговоров или необоснованно отклоняет справедливое предложение, у вас есть право обратиться в суд с требованием об изменении договора и взыскании соответствующей доплаты.

Важные нюансы для корректного учета

Ставки НДС. Если вы применяете УСН и становитесь плательщиком НДС, вам доступны специальные пониженные ставки (например, 5% или 7%) при соблюдении лимитов дохода . Для аренды нежилых помещений могут применяться общеустановленные ставки .
Коммунальные услуги. Порядок обложения НДС коммунальных платежей зависит от того, как они прописаны в договоре: как часть арендной платы или как отдельная компенсация затрат .
Приоритет договора. В первую очередь всегда следует руководствоваться условиями, прописанными в вашем договоре аренды . Отсутствие в договоре положений об НДС создает почву для споров.

Новые разъяснения высших судов дают арендодателям на УСН четкий правовой инструмент для пересмотра арендной платы при возникновении обязанности по уплате НДС. Ключ к успеху — соблюдение принципа справедливости, учет интересов контрагента и грамотное документальное оформление изменений.

Заказать консультацию

Оставьте свои контакты и мы свяжемся с вами в ближайшее время

Все новости