Индивидуальный предприниматель на УСН, основной вид деятельности – сдача в аренду собственных нежилых помещений. С 1 января 2026 года ИП стал плательщиком НДС, выбрав ставку 5%. При этом последние 7 лет предприниматель строит (своими силами и с привлечением подрядчиков) новое здание с целью последующей его сдачи в аренду.
Вопрос: Нужно ли после ввода в эксплуатацию такого здания начислять НДС на его стоимость?
Нет, при вводе здания (объекта ОС) в эксплуатацию начислять НДС не нужно.
Однако это не означает, что налог не возникнет вовсе. В процессе строительства у ИП могут возникать обязанности по начислению НДС при выполнении строительно-монтажных работ (СМР) хозяйственным способом.
Согласно ст. 146 НК РФ, объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ.
После завершения строительства здания и вводе его в эксплуатацию реализации не происходит. Объект основных средств предназначен для использования в предпринимательской деятельности (сдача в аренду), а не для продажи. Следовательно, начислять НДС на стоимость построенного объекта при вводе в эксплуатацию не нужно.
Однако в процессе строительства у ИП может возникнуть обязанность по начислению НДС при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления (хозяйственным способом).
| Ситуация | Необходимость начисления НДС |
|---|---|
| Строительство с привлечением подрядчиков | НДС начисляет подрядчик (ИП принимает НДС к вычету при соблюдении условий) |
| Выполнение СМР собственными силами (хозспособом) | ИП обязан начислить НДС на стоимость выполненных работ |
При этом важно понимать: налогоплательщики на УСН, применяющие пониженные ставки НДС (5% или 7%), не вправе принимать к вычету суммы НДС, исчисленные при выполнении СМР для собственного потребления. Это следует из п. 6 ст. 171 НК РФ.
Налоговое законодательство не содержит определения строительно-монтажных работ для собственного потребления. В соответствии с п. 1 ст. 11 НК РФ, можно использовать понятия и термины, применяемые в других отраслях законодательства, например в нормативных актах Росстата.
| Категория | Описание | Основание |
|---|---|---|
| Работы, выполненные хозяйственным способом | Работы, выполненные силами самой организации (ИП), в результате которых создаются объекты, подлежащие использованию в ее деятельности | Указания, утв. приказом Росстата от 25.12.2024 № 678 |
| Работы капитального характера | Работы, в результате которых создаются новые объекты ОС (здания, сооружения) или изменяется первоначальная стоимость существующих объектов (достройка, реконструкция, модернизация) | Письма Минфина РФ от 30.10.2014 № 03-07-10/55074, от 05.11.2003 № 04-03-11/91 |
| Строительство для собственных нужд | Например, строительство собственной производственной базы, офиса, склада | п. 43 Указаний, утв. приказом Росстата от 25.12.2024 № 678 |
Если объект строится с целью последующей перепродажи, то работы не могут быть квалифицированы как выполненные для собственного потребления. В таком случае объект налогообложения НДС возникает только при реализации построенного объекта (письма Минфина России от 23.06.2014 № 03-07-15/29969, ФНС России от 08.07.2014 № ГД-4-3/13220@, постановление Президиума ВАС РФ от 23.11.2010 № 3309/10).
В рассматриваемом примере здание строится для сдачи в аренду, то есть для использования в собственной деятельности, поэтому правило о начислении НДС при СМР хозспособом применяется.
| Вид работ | Необходимость начисления НДС | Пояснение |
|---|---|---|
| Работы, выполняемые подрядчиками | НДС начисляет подрядчик | ИП уплачивает подрядчику цену с НДС, но принять этот НДС к вычету не может (п. 6 ст. 171 НК РФ) |
| Работы, выполняемые собственными силами (хозспособом) | ИП обязан начислить НДС | НДС исчисляется со стоимости выполненных работ по ставке 5% (или 7%, если лимит превышен) |
| Ввод объекта в эксплуатацию | НДС не начисляется | Отсутствует реализация (ст. 146 НК РФ) |
Если все строительно-монтажные работы были завершены до 1 января 2026 года (когда ИП еще не был плательщиком НДС), то обязанности по начислению НДС при вводе объекта в эксплуатацию в 2026 году не возникает, даже если ввод осуществляется после 01.01.2026.
В первоначальную стоимость построенного здания включаются:
Для целей налогообложения (УСН) стоимость построенного объекта будет учитываться в расходах в порядке, предусмотренном для основных средств (после ввода в эксплуатацию и подачи документов на регистрацию прав).
| Ситуация | Необходимость начисления НДС |
|---|---|
| Ввод здания в эксплуатацию | НДС не начисляется (нет реализации) |
| Выполнение СМР хозспособом в 2026 году | НДС начисляется (ставка 5% или 7%) |
| Выполнение СМР подрядчиками в 2026 году | НДС начисляет подрядчик, ИП включает его в стоимость объекта |
| Строительство завершено до 2026 года | НДС не начисляется (не было статуса плательщика НДС) |
Индивидуальным предпринимателям, ставшим плательщиками НДС с 2026 года и продолжающим строительство объектов основных средств, необходимо внимательно отслеживать выполнение строительно-монтажных работ собственными силами и своевременно начислять НДС на стоимость таких работ. При этом важно помнить, что принять этот налог к вычету нельзя – он подлежит включению в первоначальную стоимость строящегося объекта.
ИТ Вектор — ваш надежный партнер в цифровизации бизнеса. Мы предлагаем полный спектр ИТ-услуг: от внедрения и сопровождения «1С», защиты данных и настройки Bitrix24 до разработки современных сайтов и реализации проектов по импортозамещению. Работаем, чтобы ваш бизнес работал как часы.
Оставьте свои контакты и мы свяжемся с вами в ближайшее время